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SUMMARY
경찰 출석요구서를 받고 나서 처음 검색하는 단어가 '전세사기 형량'인 분들이 많습니다.
판결문을 찾아봐도 집행유예가 나오기도 하고, 10년 넘는 실형이 나오기도 해서 기준이 도무지 보이지 않는다고 하시죠.
그 혼란에는 이유가 있습니다. 전세사기는 단일한 범죄 유형이 아니라 — 보증금을 처음부터 반환할 의도가 없었던 계획형, 자금 사정이 악화되며 반환이 불가능해진 경영형, 조직적으로 다수 피해자를 모집한 집단형 — 이렇게 사실관계가 다양하고, 적용 법조와 양형 요소가 사건마다 달라지기 때문입니다.
더 중요한 것은, 같은 피해 금액이라도 혐의를 인정하고 피해 회복에 집중하느냐, 혐의를 다투며 무죄를 다투느냐에 따라 선고형의 결이 완전히 달라진다는 점입니다.
그리고 그 방향은 첫 경찰 조사 전에 정해야 합니다.
이번 글에서는 전세사기 형량의 실제 선고 범위, 혐의 인정과 다툼의 전략 차이, 그리고 선임 시점이 결과에 미치는 영향을 순서대로 살펴보겠습니다.
전세사기에 적용되는 가장 기본 법조는 국가법령정보센터에서 확인할 수 있는 형법 제347조 사기죄입니다.
법정형은 10년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금이지만, 이것은 상한선일 뿐이고 실제 선고형은 대법원 양형위원회 양형기준에 따라 결정됩니다.
피해 금액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되기 시작하고, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상 징역이라는 법정형 하한이 걸립니다.
즉, 피해 총액이 50억 원을 넘는 순간 집행유예가 법률상 불가능해지는 구조입니다.
아래는 2026년 기준 실무에서 확인되는 피해 규모별 통상 선고 구간입니다. 개별 사건의 양형 요소에 따라 편차가 크므로 참고 수준으로 보시기 바랍니다.
| 피해 금액 구간 | 적용 법조 | 통상 선고 범위 | 집행유예 가능 여부 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 미만 | 형법 제347조 | 6개월~2년 | 가능 (피해 회복 시) |
| 1억~5억 원 | 형법 제347조 | 1년~4년 | 조건부 가능 |
| 5억~50억 원 | 특경법 적용 시작 | 3년~7년 | 어려움 |
| 50억 원 이상 | 특경법 (하한 5년) | 5년~20년 이상 | 법률상 불가 |
대법원 양형위원회는 사기 범죄 양형기준에서 가중·감경 요소를 별도로 제시하고 있습니다.
가중 요소: 계획적 범행, 다수 피해자, 피해자가 사회적 취약계층, 범행 후 재산 은닉, 동종 전과.
감경 요소: 피해 전액 회복, 피해자 전원 합의, 진지한 반성, 초범, 가담 정도가 경미한 경우.
같은 피해 금액 구간이라도 이 요소들이 몇 개 겹치느냐에 따라 실제 선고형은 구간 안에서도 상당히 달라집니다.
조직의 하부 직원이거나 명의만 빌려준 경우처럼 가담 정도가 낮다면, 주도적 역할과 동일한 혐의를 받더라도 전혀 다른 결과가 가능합니다.
혐의를 인정하는 방향을 선택한다는 것은 무조건 불리한 선택이 아닙니다.
오히려 피해 회복이 가능한 자력이 남아 있고, 피해자들과 합의 가능성이 있는 사건이라면 이 전략이 선고형을 낮추는 데 훨씬 효율적일 수 있습니다.
합의·피해 변제는 양형기준상 가장 강력한 감경 사유 중 하나이며, 특히 피해자 전원과 합의가 이루어지면 법원이 집행유예를 검토할 수 있는 조건이 형성됩니다.
다만 혐의를 인정하는 방식도 전략적으로 설계해야 합니다 — 수사 초기에 어떤 사실을 어느 범위까지 인정하느냐가 공소장의 내용을 좌우하고, 이것이 재판 단계에서 선고 폭에 직접 영향을 줍니다.
사기죄의 핵심 구성 요건은 '기망 의도', 즉 처음부터 속일 의사가 있었느냐입니다.
부동산 시장 침체로 보증금을 돌려주지 못하게 된 경우, 계약 당시에는 반환 의사와 능력이 있었다는 점을 입증할 수 있다면 사기죄 성립 자체를 다툴 여지가 생깁니다.
또한 조직적 사건에서 단순 가담자였다면 공모 가담 범위를 좁혀 주도자와 형량을 분리하는 전략도 의미가 있습니다.
혐의를 다투는 전략은 무죄 또는 무혐의로 끝날 경우 가장 유리하지만, 유죄가 선고될 경우 혐의 인정 전략에 비해 감경 폭이 줄어드는 리스크도 있습니다.
두 전략 중 어느 쪽이 유리한지는 사건의 증거 구조와 피해 회복 가능성을 함께 보고 판단해야 합니다.
비슷한 상황이라면 이 단계에서 전문가 확인을 거치는 것이 시행착오를 줄입니다.
많은 분들이 경찰 조사에서 솔직하게 말하면 괜찮겠지라고 생각하고 첫 조사에 임합니다.
그런데 수사관은 이미 내사 단계에서 상당한 자료를 확보한 뒤 조사를 시작하고, 첫 진술에서 나온 표현과 범위가 이후 공소장 작성의 기초가 됩니다.
혐의 인정을 선택하더라도 어느 부분을, 어떤 표현으로, 어느 범위까지 인정하느냐는 변호인과 미리 정리한 뒤 진술에 임해야 합니다.
반대로 혐의를 다투기로 했다면, 조사 전에 어떤 부분을 쟁점으로 설정하고 어떤 증거를 확보해야 하는지 로드맵이 있어야 합니다.
전세사기 사건은 피해 금액이 크고 피해자가 다수인 경우 수사 초기에 구속영장이 청구되는 사례가 적지 않습니다.
구속 상태에서는 피해자 합의를 진행하기가 어렵고, 증거 수집에도 제약이 생깁니다.
출석요구 단계 또는 영장 청구 전에 변호인이 개입해 구속을 막는 것이 이후 전략의 선택 폭을 넓히는 데 결정적입니다.
구속영장 실질심사에서 다투거나, 구속 후 보석을 신청하는 것도 방법이지만 타이밍이 빠를수록 대응 카드가 더 많이 남아 있습니다.
사기전문변호사를 고를 때는 몇 가지 기준을 확인해 보시기 바랍니다.
첫째, 형사 사건, 특히 사기 사건을 실제로 수임·수행한 경험이 있는지 구체적으로 물어보십시오.
둘째, 수사 단계부터 재판까지 동일 변호인이 연속해서 담당하는 구조인지 확인하십시오. 수사 단계와 재판 단계를 다른 사람이 맡으면 사건 맥락이 끊깁니다.
셋째, 피해 회복 가능성과 합의 전략까지 함께 논의해 주는지 첫 상담에서 확인하십시오 — 양형 감경의 핵심 경로가 여기에 있기 때문입니다.
선고형을 결정하는 것은 피해 금액만이 아닙니다.
혐의를 인정할지, 다툴지, 그리고 어떤 방식으로 피해 회복을 진행할지 — 이 세 가지 방향이 맞물려야 양형 감경의 효과가 현실화됩니다.
2026년 기준, 전세사기 관련 수사는 피해자 규모가 크고 사회적 관심이 높은 만큼 수사 기관도 초기부터 압박 강도를 높이는 경향이 있습니다.
출석요구서를 받은 순간이 이미 골든타임입니다.
혐의를 다투든 선처를 구하든, 방향은 첫 진술 전에 정해야 합니다 — 영웅과 상의하십시오.
끈질기고 집요하게, 기필코 답을 찾아내겠습니다.
합의와 피해 변제는 양형기준상 강력한 감경 요소이지만, 결과를 보장하는 것은 아닙니다. 피해 금액이 특경법 적용 구간(50억 원 이상)에 해당하면 법정형 하한이 있어 합의만으로 집행유예가 되지는 않습니다. 합의 시점, 방법, 범위를 전략적으로 설계해야 감경 효과를 최대화할 수 있습니다.
공모관계에서 역할이 다르면 선고형도 달라질 수 있습니다. 법원은 가담 정도, 이득 귀속, 지시 관계 등을 따로 평가합니다. 단순 가담자임을 입증하는 증거와 진술 전략을 초동에 설계해야 주도자와 분리된 양형을 기대할 수 있습니다.
두 사건 모두 형법 제347조 사기죄를 기본 법조로 적용하지만, 피해 금액 구간과 범행 수법에 따라 특경법 적용 여부가 달라집니다. 주식투자사기의 경우 불특정 다수를 대상으로 한 유사수신행위가 병합되면 처벌 수위가 더 높아질 수 있어 별도의 전략 검토가 필요합니다.
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